6.8.2008
LAUSUNTO asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien yhtiöiden verohuojennuksesta
Dnro 25/2008Lausuntopyyntönne VM 117:00/2008, 27.6.2008
LUONNOS LAIKSI ERÄIDEN ASUNTOJEN VUOKRAUSTOIMINTAA HARJOITTAVIEN YHTIÖIDEN VERONHUOJENNUKSESTA JA LAKILUONNOKSEN YKSITYISKOHTAISET PERUSTELUT
Valtiovarainministeriö on pyytänyt Suomen Asianajajaliiton lausuntoa luonnoksesta laiksi eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien yhtiöiden veronhuojennuksesta ja lain yksityiskohtaisista perusteluista. Esitysluonnoksessa ehdotetaan säädettäväksi laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien yhtiöiden veronhuojennuksesta. Verovapauden edellytyksenä olisi, että yhtiö harjoittaa yksinomaan omistamiensa ja osakeomistuksen perusteella hallitsemiensa tilojen vuokraustoimintaa ja siihen liittyviä toimintoja. Esitys liittyy luonnokseen hallituksen esitykseksi kiinteistörahastolain ja eräiden siihen liittyvien lakien muuttamisesta (Dnro 134:00/2007), josta Suomen Asianajajaliitto on antanut lausunnon 12.6.2008.
Suomen Asianajajaliitto esittää lausuntonaan kunnioittavasti seuraavaa.
Yleistä
Suomen Asianajajaliitto pitää perusteltuna esitettyä, laissa määrätyt edellytykset täyttävän yhtiön vapauttamista hakemuksesta velvollisuudesta suorittaa tuloveroa.
Esitys kytkeytyy voimakkaasti asuntopolitiikkaan ja sen tavoitteena on lisätä vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjontaa. Kiinteistörahastolain mukaisia kiinteistörahastoja ei ole perustettu lain voimassaoloaikana, sillä osakeyhtiömuotoisen kiinteistörahaston tuottoihin kohdistuu kahdenkertainen verotus eikä taloudellisia kannustimia rahaston perustamiseen siten ole. Asianajajaliitto katsoo, samoin kuin 12.6.2008 antamassaan lausunnossa kiinteistörahastolaista (Dnro 17/2008), että kahdenkertaisen verotuksen poistamista ei tulisi rajoittaa vain vuokra-asuntoihin sijoittaviin kiinteistörahastoihin, vaan uudistusta olisi syytä viivytyksettä jatkaa tutkimalla tarkoin edellytykset verosäännösten muuttamiselle myös muuntyyppisten kiinteistörahastojen kohdalla. Tavoitteena tulisi olla yleinen, osakeyhtiömuotoisia kiinteistörahastoja koskeva REIT-laki. Esitetty, vain vuokra-asuntoihin sijoittaviin kiinteistörahastoihin keskittyvä laki tulisi laatia siten, että se olisi helposti laajennettavissa myös muuntyyppisiin sijoituksiin, kuten infrastruktuuriin tai toimitiloihin. Osakeyhtiömuoto sekä esityksen 2.1 §:n 6 kohdan vaatimus siitä, että yhtiön osakkeet ovat kaupankäynnin kohteena Euroopan talousalueella olevalla säännellyllä markkinalla tai että ne on yhtiön hakemuksesta otettu monenkeskisen kaupankäynnin kohteeksi Euroopan talousalueella, ovat omiaan lisäämään kiinteistösijoitusten likviditeettiä ja toiminnan läpinäkyvyyttä. REIT-muoto itsessään on jo kansainvälinen standardi.
Asianajajaliiton näkemyksen mukaan, vaikka REIT-mallisten sijoitusyhtiöiden toiminnan laajuuden rajoittaminen sinällään onkin perusteltua ja kansainvälisesti vakiintunutta, osa esitysluonnoksessa asetetuista rajoituksista vaikuttaa tarpeettoman tiukoilta ja osittain liian yleisluontoisesti perustelluilta. Esimerkiksi se, että kiinteistörahaston oikeus omistaa ns. tavallisten kiinteistöyhtiöiden osakkeita kategorisesti kielletään verosuunnittelumahdollisuuksien estämisen nimissä vaikuttaa kummalliselta, ottaen huomioon, että tavallisten kiinteistöyhtiöiden kiinteistöluovutukset ovat veronalaisia. Kiinteistöyhtiöt ovat muutenkin yleisesti verovelvollisia, ja tulon mahdollinen tuloutuminen kiinteistöyhtiötasolla lienee veronsaajan kannalta parempi tilanne kuin verovapaan tulon hankkiminen kiinteistörahastolle. Myös viittaus siirtohinnoittelun käyttöön verovapaan emoyhtiön ja mahdollisen verollisen tytäryhtiön välillä vaikuttaa oudolta ottaen huomioon verotusmenettelylain säännökset siitä, että kaikki konsernin sisäiset transaktiot tulee toteuttaa käypään hintaan, jolloin mahdollisuutta (sopimattomaan) verosuunnitteluun ei pitäisi olla. Asianajajaliiton käsityksen mukaan verotusmenettelylain siirtohinnoitteluoikaisua koskevat määräykset asettavat tältä osin riittävät rajat ja sanktiot siirtohinnoittelun muodossa tapahtuvalle verosuunnittelulle.
Asianajajaliitto katsookin, että keskinäiseen kiinteistöyhtiöön viittaavan rajauksen pois jättämistä tulisi vielä harkita. Tämä olisi perusteltua myös jäljempänä mainitun kansainvälisen näkökulman johdosta. Tämä vaatisi myös muutoksia vuokratulojen vähimmäisosuutta koskevaan lainkohtaan. Sen sijaan kiinteistörahaston sallittujen sijoituskohteiden laajentamisen tavallisiin kiinteistöyhtiöihin seurauksena perusteluissa esitetty monimutkaisen säätelyn vaatimus ei tunnu kestävältä, sillä tavallisellekin kiinteistöyhtiölle voitaisiin yksinkertaisesti edellyttää tässä yhteydessä tietynlaista kiinteistövarallisuutta sekä rajoittumista muusta toiminnasta (sikäli kun se toiminnan verollisuuden johdosta on tosiasiassa edes tarpeen).
Kiinteistörahaston toiminnan aloittaminen ja verovapauden edellytykset
Esityksen 2 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan yhtiö voi kiinteistövarallisuuden omistamisen ja vuokraamisen lisäksi harjoittaa tavanomaista isännöinti- tms. toimintaa itse. Tätä isännöinti- tms. toimintaa ei kuitenkaan saa harjoittaa tytäryhtiön kautta, mikä johtunee kategorisesta muiden kuin keskinäisten kiinteistöyhtiöiden omistamisen kiellosta. Rajoitus vaikuttaa tarkoituksettoman tiukalta ottaen huomioon, että yhtiö voinee hyvin hankkia palveluita täysin ulkopuoliselta isännöintitoimistolta. Isännöintitoiminnan harjoittamiselle tytäryhtiössä saattaa hyvin olla painavia liiketaloudellisia perusteita.
Esityksen 2 §:n 1 momentin 4 kohdassa säädetty vieraan pääoman enimmäismäärä on ehdotetussa säännöstekstissä määritelty laskettavaksi ”varojen arvosta”. Perustelutekstin mukaan tällä tarkoitetaan taseen varojen arvoa, siis ilmeisesti kirjanpitoarvoa. Määritelmän selkeyttämiseksi voisi olla perusteltua esimerkiksi todeta lakitekstissä, että enimmäismäärä lasketaan taseen loppusummasta. Esityksen mukainen vieraan pääoman määrää koskeva rajoitus koskee koko konsernia. Rajoitus saattaa aiheuttaa ongelmia tilanteessa, jossa kiinteistörahasto ei voisi tosiasiallisesti vaikuttaa kiinteistöyhtiön velan määrään. Tilanne tullee esiin lähinnä sellaisissa tapauksissa, joissa verovapaan yhtiön omistukset sisältävät runsaasti osakkeita sellaisissa keskinäisissä kiinteistöyhtiöissä, joissa riittävää määräysvaltaa ei ole.
Esityksen 2 §:n 2 momentin mukaan asemakaavassa asuintontiksi määrätyn rakentamattoman tontin katsotaan olevan pääasiassa asuinkäytössä. Esityksessä tulisi täsmentää, miten säännös suhtautuu esimerkiksi tontteihin, joita kaavan mukaan voidaan käyttää joko asuin- tai liikekäyttöön.
Esityksen 2 ja 3 §:ien mukaan 2 §:ssä asetettujen edellytysten on täytyttävä verovapauden alkua edeltävän verovuoden lopussa. Yksityiskohtaiset edellytykset näyttävät johtavan siihen, että kiinteistörahastojen toiminnan aloittamisesta muodostuu kauan kestävä hanke, tai vaihtoehtoisesti kiinteistörahastojen perustaminen on toteutettava verovuoden loppupuolella, jotta verovapautta edeltävä toiminnan osa jäisi mahdollisimman lyhyeksi. Asianajajaliitto katsoo, että verovapauden alkamista koskevia säännöksiä tulisi vielä tarkistaa siten, ettei uuden kiinteistörahaston toiminnan aloittamiseen menevää aikaa pitkitettäisi tarpeettomasti. Tavoitteena tulisi olla, että esimerkiksi rahasto, joka perustetaan täysin uutena yhtiönä kiinteistörahastolain mukaisesti, olisi verovapaa heti toimintansa alusta alkaen, vaikka se esimerkiksi hankkisi ensimmäisen kiinteistönsä vasta myöhemmin ensimmäisen verovuotensa aikana, edellyttäen, että se tällöin täyttää verovapauden edellytykset. Ehdotetun 2 §:n mukaan näin ei näyttäisi olevan, koska tilanteessa, jossa rahasto perustetaan uutena yhtiönä ja se hankkii ensimmäisen kiinteistönsä ensimmäisen verovuotensa aikana, 2 §:n 1 momentin 2 kohdan mukainen omistusedellytys ei ole täyttynyt hakemuksen tekemistä edeltävän verovuoden lopussa, jos hakemus tehdään rahaston perustamisvuonna. Kiinteistörahastojen käytön edistämiseksi rahaston toiminnan aloittamista ei tulisi tehdä mahdollisesti vuosia kestäväksi prosessiksi. Erityisen ongelmallinen toimintaa aloittavan rahaston osalta on verovapauden edellytyksenä oleva listautumisvaatimus. Jos halutaan perustaa uusi yhtiö, joka saisi välittömästi verovapauden, pitäisi tämä uusi yhtiö saada listattua jopa ennen kuin sillä on ensimmäistäkään sijoitusta tehtynä, jotta voidaan varmistua edellytysten täyttyminen verovuoden aikana. Tällainen listautuminen voi olla mahdotonta tai vähintäänkin hyvin hankalaa.
Vastaavalla tavalla Asianajajaliitto katsoo, että ehdotetun 4 §:n mukainen säännös kiinteistörahastoksi muuttuvan, jo toimivan kiinteistösijoitusyhtiön omistamien varojen arvonnousun tuloutuminen saattaa viivyttää tai estää tällaisen yhtiön muuten tarkoituksenmukaista muuttamista kiinteistörahastoksi. Säännös saattaa esimerkiksi johtaa siihen, että muuttamisen sijaan tällaiset yhtiöt myyvät kiinteistörahastolle sen osan kiinteistöomistuksestaan, jossa ei ole huomattavia piileviä arvonnousuja, mutta säilyttävät huomattavan verokustannuksen aiheuttavat kiinteistöt omassa omistuksessaan. Säännöksen perusteluissa esitetyn uusien ja vanhojen toimijoiden neutraalisuustavoitteen arvioinnissa on myös huomioitava, että uudelle rahastolle voi siirtyä kiinteistöomistusta toimijoilta, jotka ovat kokonaan tai osaksi vapautettu verosta tai joiden, kuten vakuutusyhtiöiden, verorasitus veroteknisistä säännöksistä johtuen jää alhaiseksi. Verrattuna tällaisilta tahoilta uudelle rahastolle siirtyvään kiinteistöomaisuuteen olemassa olevan yhtiön varojen verotussäännös on epäedullinen. Esitysluonnoksessa esitetyt viittaukset verottoman siirtymisen mahdollisesta katsomisesta valtiontueksi vaikuttavat epämääräisiltä. Valtiontukiasiaa tulisikin selvittää tarkemmin ennen säännöksen lopullista muotoilua.
Asianajajaliitto katsoo, samoin kuin lausunnossaan kiinteistörahastolaista (Dnro 17/2008), että esityksen 7 §:n mukainen, yhtiölle aiheutuva maksuvelvollisuus osakkeenomistajan sallitun 9,99 %:n omistusosuuden ylittymisestä on ongelmallinen. Kuten esityksen yksityiskohtaisissa perusteluissa todetaan, yhtiö ei voi vaikuttaa osakkaiden osakkeenomistuksen määrään. Vaikka arviointihetkeksi on asetettu osingon täsmäytyspäivä ja vaikka esitettyyn kiinteistörahastolain 6 luvun 24 §:ään on asetettu osakkaalle korvausvelvollisuus omistusosuuden ylittymisestä yhtiölle johtuvasta vahingosta, voi korvausoikeuden toteuttaminen olla käytännössä vaikeaa. Asianajajaliiton käsityksen mukaan tulisi olla selvää, että yhtiön jakama osinko on kokonaan verotettavaa tuloa ainoastaan niin kauan, kuin yhtiö on verovapaussääntelyn piirissä ja verovapauden lakattua sen jakamaa osinkoa verotetaan yleisten osinkoverotusta koskevien säännösten mukaisesti. Asia saattaisi kuitenkin olla hyvä todeta perusteluissa. Tiukka omistusosuuden yläraja voi olla ongelmallinen myös sellaisissa tilanteissa, joissa yhtiön listaaminen edellyttää markkinatakausta. Rajoituksen vuoksi markkinatakausta ei tämän rajoituksen vuoksi välttämättä pystytä antamaan siten, että yhtiön osakkeille pystytään luomaan järkevästi toimivat markkinat, mikä taas voi johtaa listaamisen edellytysten katoamiseen tai puuttumiseen kokonaan.
Esityksen 8 §:ään sisältyvä, huoneistokohtaisen kuukausivuokran 3000 euron enimmäismäärä on ongelmallinen ottaen huomioon kiinteistösijoittamisen pitkäjännitteisyyden. Pitkällä aikavälillä inflaatio ja vuokra-asuntomarkkinoiden heilahtelut saattavat johtaa siihen, että raja muodostuu liiketaloudellisesti haitalliseksi ja sääntelyn tarkoitusperien vastaiseksi kattosäännöksen lähtökohtaisesta ymmärrettävyydestä huolimatta. Huoneistojen koolle asetettu 150 neliömetrin raja, vaikkakin tämänhetkisessä tilanteessa korkeahko, saattaa asumisnormien parantuessa muodostua esimerkiksi lapsiperheiden tarpeiden kannalta rajoittavaksi. Aiempi vuokra-asumisen sääntelyn historia osoittaa, että hyvää tarkoittavat asumismuodoille asetetut rajoitukset kääntyvät helposti itseään vastaan.
Asianajajaliitto katsoo, ettei verovapauden myöntämisen ja voimassaolon edellytysten tulisi Suomessa olla tiukempia kuin vastaavien ulkomailla omaksuttujen edellytysten. Tämä tulee huomioida niin vieraan pääoman enimmäismäärää kuin taseen mukaisten varojen muodostumista koskevissa vaatimuksissa. Esimerkiksi esityksen 2.1 §:n 2 kohdan mukaan yhtiön taseen mukaisista varoista edellisen verovuoden päättyessä vähintään 80 prosenttia tulee muodostua pääasiassa vakituisessa asuinkäytössä olevista kiinteistöistä, ja 8 §:n mukaan 80 prosenttia yhtiön kaikista tuloista tulee muodostua asuinhuoneistoista saaduista vuokratuloista. Saksassa ja Iso-Britanniassa vastaavat rajat ovat 75 prosenttia.
Poistot
Esityksessä edellytetään, että verovapausaikana tehdään suoraan omistetuista kiinteistöistä laskennalliset veropoistot. Esityksestä jää epäselväksi, miten poistoeroa tältä osin tulisi käsitellä tai muodostuuko tältä osin lainkaan poistoeroa.
Yhtiön verottaminen verovapauden edellytysten jäätyä täyttymättä
Esitysluonnoksen 6, 7 ja 8 §:ien mukaan tietyissä tapauksissa verovapaalle yhtiölle määrätään sanktioluontoinen vero tietystä tulosta sen sijaan, että yhtiö menettäisi verovapautensa ja tulisi verotetuksi kuten muut (verolliset) yhteisöt. Tällainen määrättävä vero ei esitysluonnoksen mukaan ilmeisesti ole yhteisöveroa. Voitaneen lähteä siitä olettamasta, että jos verovapaa yhtiö jälkikäteen katsottaisiin takautuvasti verolliseksi (esim. verotarkastuksen yhteydessä todettaisiin, etteivät verovapauden edellytykset ole täyttyneet aiemmalta vero-vuodelta) ei samasta tulosta määrättäisi kuitenkaan enää yhteisöveroa. Jos tarkoituksena on ollut aikaansaada tällainen kaksinkertainen verotus (mikä vaikuttaa kohtuuttomalta ottaen huomioon, että verolainsäädäntö sisältää jo tarpeelliset veronkorotus- ja vastaavat sanktiot), tämä seikka pitäisi tuoda selvästi esille tulevan epävarmuuden välttämiseksi.
Vaihtoehtoinen ratkaisu voisi olla malli, jota sovelletaan yleishyödyllisten yhteisöjen elin-keinotulon verotukseen. Esitysluonnoksen tarkoittaman yhtiön osalta se tarkoittaisi sitä, että jos jokin tulo on katsottava verotettavaksi tuloksi, verotettaisiin yhtiötä tästä tulosta tuloverolain ja elinkeinoverolain mukaan. Teknisesti tämän ei pitäisi olla ylitsepääsemättömän hankalaa toteuttaa, joskin nyt valittu ratkaisu lienee hallinnollisesti helpompi.
Esitysluonnoksen 6 §:n mukaan kiinteistön luovutusvoitto verotetaan, jollei yhtiö tee todennäköiseksi, että luovutuksesta saadut varat sijoitetaan uudelleen asuntovarallisuuteen. Ottaen huomioon esitysluonnoksen perusteluissa esitetty kanta, jonka mukaan valitut ratkaisut on tehty tulkinnallisuuden välttämiseksi, valittu ratkaisu on tarpeettoman tulkinnanvarainen ja sen soveltaminen vaatisi Asianajajaliiton käsityksen mukaan vähintään erillistä verohallinnon soveltamisohjetta sekä KHO:n ennakkopäätöksiä. Nämäkään eivät todennäköisesti pystyisi poistamaan tulkinnallisuutta. Lisäksi säännöksen ongelmallisuutta lisää se, että jos yhtiö ei onnistu tekemään uutta sijoitusta todennäköiseksi, verosanktio määrätään, eikä lakiluonnos ilmeisestikään sisällä määräystä sen peruuttamisesta, jos varat sitten käytetäänkin kolmen vuoden kuluessa hyväksyttävään sijoitukseen. Säännös tulisikin harkita korvattavaksi esimerkiksi luovutusvoitosta muodostettavalla varauksella, joka tuloutuisi verollisena kolmen vuoden kuluttua, jos sitä ennen ei ole tehty vaatimukset täyttävää sijoitusta asuntovarallisuuteen. Näin ei säännökseen jäisi tulkinnanvaraisuutta eikä tarvetta erityiseen ohjeistukseen tai sinänsä tarpeettomiin muutoksenhakuihin. Tällöin tulisi kuitenkin luopua veron korotuksesta.
Verovapauden päättymistä koskevassa 11 §:n 2 momentissa tulisi symmetrisesti todeta, että verovapausaikaan kohdistuvat tulot tms. olisivat verovapaita vastaavalla tavoin kuin siihen kohdistuvat menot tms. ovat vähennyskelvottomia.
Sulautumis- ja jakautumissäännökset
Esityksen 9 §:n sulautumis- ja jakautumissäännösten suhde verovapauden alkamista koskeviin 2 ja 3 §:ien säännöksiin ei ole täysin selvä. Esityksessä tulisi esimerkiksi täsmentää, että kiinteistörahaston jakautumisessa tai kombinaatiosulautumisessa syntyvä yhtiö voi olla verovapaa heti sulautumisen tai jakautumisen täytäntöönpanosta lukien (ts. verovapauden edellytykset 2 §:n mukaisesti arvioidaan sulautuneiden tai jakautuneiden yhtiöiden ja sulautumis- tai jakautumissuunnitelman mukaisesti). Lisäksi ehdotettu sääntely jättää epäselväksi sen, voiko kiinteistörahasto olla vastaanottavana yhtiönä muun yhtiön kuin toisen kiinteistörahaston sulautuessa tai jakautuessa siihen. Tällaisen sulautumisen kieltämiseen ei näytä olevan perusteita, koska usein esimerkiksi saattaa olla perusteltua sulauttaa kiinteistörahaston omistama kiinteistöyhtiö kiinteistörahastoon. Asia saattaisi olla hyvä todeta nimenomaisesti perusteluissa. Ehdotetussa 9 §:ssä säännöksen vastaiselle sulautumiselle asetettu purkautumisseuraus vaikuttaa tarpeettoman ankaralta, jos sulautuminen muuten toteutetaan EVL 52a §:n mukaisesti. Tällöin vaikuttaisi riittävältä, että sulautuminen johtaisi verovapauden menettämiseen ja ehdotetun 11 §:n mukaiseen verotukseen.
Varojenjakoa koskevat edellytykset ja uustuotantovaatimus
Esityksen 7 §:n säännöksen ei tulisi soveltua verovapaan yhtiön niihin voittoihin, jotka ovat kertyneet ennen verovapauden syntymistä. Tällaisten varojen jakamista tulisi verottaa yleisten osinkoverotusta koskevien säännösten perusteella. Tällaisia varoja tulisi myös voida vapaasti käyttää kaikkiin laillisiin varojenjakotapoihin. Ehdotettu kireä sääntely saattaisi estää jo toimivia kiinteistösijoitusyhtiöitä muuttumasta kiinteistörahastoiksi tai pakottaa tällaiset yhtiöt tarpeettoman suuriin osingonjakoihin ennen verovapauden syntymistä.
Esityksen 14 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan verovapauden voimassaolon edellytyksenä on, että yhtiö jakaa verovuodelta osinkona vähintään 90 prosenttia kirjanpitolain mukaan lasketusta tuloksestaan. Osakeyhtiömuotoisessa kiinteistörahastossa varojen jakamista rajoittavat kuitenkin osakeyhtiölain voitonjakosäännökset. Voitonjako saattaa estyä, jos esimerkiksi yhtiö on aiempina vuosina ollut tappiollinen, jolloin voitollisen tilikauden tulos kuluu aiemman tappion kattamiseen ilman, että yhtiöllä on jakokelpoisia varoja. Jos osakeyhtiölaki rajoittaa voitonjaon määrän esityksessä vaadittua pienemmäksi, tulisi riittää, että rahasto jakaa 90 prosenttia osakeyhtiölain mukaisesta jakokelpoisten varojen enimmäismäärästä, jos tämä määrä on pienempi kuin 90 prosenttia tilikauden tuloksesta. Viittaus osakeyhtiölakiin voisi olla perustelu. Vastaavasti varojenjakosäännöksen tulisi olla yhdenmukainen kiinteistörahastolain kanssa, jolloin realisoimattomien arvonmuutosten jakamista ei edellytettäisi. Osakeyhtiölain ja kiinteistörahastolain noudattaminen ei missään tapauksessa saisi johtaa verovapauden peruuttamiseen verovelvollisesta itsestään riippumattomista syistä. Vaadittu osingonjaon vähimmäismäärä on muutoin kansainvälistä tasoa.
Ottaen huomioon edellä mainitun osingonjakovaatimuksen, Asianajajaliitto pitää 14 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaista muun varojenjaon kieltoa tarpeettomana ja yhtiön toimintamahdollisuuksia rajoittavana. Perusteluissa esitetyn osingonjaon korvaamisen muilla varojenjakotavoilla estää jo 1 kohdan edellytys. Jos nimittäin yhtiö osingonjaon sijasta esim. ostaisi huomattavan määrän omia osakkeitaan tilikauden voitolla, se ei enää kykenisi jakamaan 90 prosenttia tilikauden voitosta osinkona. Sen, että yhtiö mahdollisesti 90 prosentin osingonjaon lisäksi jakaa varoja muilla tavoin, ei tulisi johtaa verovapauden menettämiseen. Vaihtoehtoisesti tulisi sallia muu varojenjako siltä osin, kun se tapahtuu jakamalla muita kuin voittovaroja.
Esityksen 14 §:n 1 momentin 2 kohdassa asetettu uustuotantovaatimus saattaa olla ongelmallinen yhdessä tiukan osingonjakoedellytyksen sekä velkarahoituksen käytön rajoituksen kanssa. Sääntely saattaa pakottaa kiinteistörahaston säännöllisesti hankkimaan markkinoilta uutta oman pääoman ehtoista rahoitusta. Tästä saattaa aiheutua huomattavia transaktiokustannuksia, jotka saattavat heikentää järjestelmän tehokkuutta. Sääntely tulisi tehdä sellaiseksi, että kiinteistörahaston tulisi aina pystyä täyttämään uustuotantovelvollisuutensa tulo- tai lainarahoituksella.
Vaikka säännöksen perusteluissa esitetään, että säännöksen tarkoituksena on mahdollistaa uustuotantovelvoitteen toteuttaminen joustavasti markkinatilanteen mukaisesti, ehdotetusta 14 §:n 2 momentin ensimmäisiä verovapausvuosia koskevasta säännöksestä helposti johtuu, että kiinteistörahaston on käytännössä tuotettava 5 prosenttia uusia asuntoja joka vuosi. Joustavuustavoite saavutettaisiin huomattavasti paremmin, jos ehdotettua 14 §:n 2 momenttia muutettaisiin siten, ettei kahtena ensimmäisenä verovapausvuotena olisi uustuotantovelvoitetta, mutta kolmen ensimmäisen verovapausvuoden yhteenlaskettu velvoite olisi ehdotetun 14 §:n 1 momentin 2 kohdan mukainen 15 prosenttia.
Ennakkoratkaisu
Esityksen 18 §:ää tulisi muuttaa siten, että ennakkoratkaisua voitaisiin hakea myös keskusverolautakunnalta.
Kirjoitustapaa koskevia havaintoja
Ehdotus sisältää joitakin epämääräisesti muotoiltuja edellytyksiä ja määräaikoja (ehdotetun 6.2 §:n ”tekee todennäköiseksi” ja 15 §:n ”kohtuullisessa määräajassa”). Asianajajaliiton näkemyksen mukaan tällaiset tulkinnanvaraiset määräykset eivät kuulu hyvään verolainsäädäntöön.
Ehdotuksen 2 §:n 1 momentin 6 kohdan perustelujen viittaus verohallitukseen on ilmeisesti virheellinen ja viittauksen tulisi olla konserniverokeskukseen, joka ehdotuksen mukaan on toimivaltainen viranomainen.
Ehdotuksen 9 §:n perusteluissa oleva viittaus tytäryhtiösulautumiseen tulisi ilmeisesti olla viittaus absorptiosulautumiseen. Ottaen huomioon omistusosuutta koskevat rajoitukset, verovapaan yhtiön sulautuminen tytäryhtiösulautumisessa (vastaanottava yhtiö omistaa 100 % sulautuvan yhtiön osakkeista) ei vaikuta mahdolliselta. Sen sijaan verovapaiden yhtiöiden absorptiosulautuminen olisi täysin mahdollista.
Ehdotuksen 18 §:n perusteluissa on kirjoitusvirhe. Perusteluissa tulisi viitata tonnistoverolain sijaan tähän lakiin.
Ehdotuksen 20.2 §:ssä on ilmeisesti kirjoitusvirhe. Säännöksessä oleva viite 2 §:n 1 momentin 7 kohtaan pitäisi ilmeisesti olla viittaus 2 §:n 1 momentin 5 kohtaan.
Kansainvälinen soveltamisala
Esitysluonnoksessa on otettu huomioon tiettyjä kansainvälisiä (lähinnä EU-jäsenvaltioita) koskevia ulottuvuuksia. Perusteluissa todetaan, että perustamissopimuksien johdosta sallittuina sijoituskohteina tulisivat kysymykseen myös sijoitukset muissa valtioissa sijaitseviin kiinteistöihin tai siellä kiinteistöjä omistaviin ja hallitseviin keskinäisiin yhtiöihin.
Lausuntopyynnössä mainitaan, että valtiontukikysymyksiin liittyen on esillä ollut tarve rajata lain alueellinen soveltamisala lakiehdotuksen tarkoitusta vastaavasti vuokra-asuntopulasta erityisesti kärsiviin kasvukeskuksiin. Esityksen 2 §:n perusteluissa todetaan, että perustamissopimuksesta johtuvien velvoitteiden vuoksi yhtiön sijoitustoimintaa ei voida rajoittaa koskemaan sijoituksia ainoastaan Suomeen, vaan sallittuja sijoituskohteita ovat myös sijoitukset muissa valtioissa sijaitseviin kiinteistöihin tai niissä kiinteistöjä omistaviin ja hallitseviin keskinäisiin yhtiöihin. Näin ollen alueellisen soveltamisalan rajoittaminen kasvukeskuksiin ei olisi mahdollista. Valtiontukeen liittyvät kysymykset lienevät yhteneväisiä kaikissa niissä Unionin jäsenvaltioissa, joissa on erityistä REIT-sääntelyä.
Lain kansainvälisen soveltamisalan osalta ongelmallinen on lain sallimien sijoituskohteiden rajoittaminen suoriin kiinteistösijoituksiin ja keskinäisiin kiinteistöyhtiöihin. Keskinäinen kiinteistöyhtiö on jotakuinkin puhtaasti suomalainen konstruktio, jolle ei juuri löydy vastinetta muista EU-jäsenvaltioista. Tuntuu arveluttavalta, että rajoittamalla sijoituskohteet vain ulkomaisiin keskinäisiin kiinteistöyhtiöihin pystyttäisiin tosiasiassa kiertämään lakiluonnoksessa viitattuja perustamissopimuksista johtuvia velvoitteita. Toisaalta, jos sallittaisiin sijoitus ulkomaiseen tavalliseen kiinteistöyhtiöön tai muihin vastaaviin konstruktioihin, jouduttaisiin ottamaan kantaa voiton kotiuttamiseen. Lain kansainvälisen neutraalin soveltamisen kannalta saattaisi olla perusteltua sallia sijoittaminen muihinkin kuin keskinäisiin kiinteistöyhtiöihin (myös kotimaisiin), jolloin osinkotulo olisi saajayhtiön verovapaata tuloa elinkeinoverolain nojalla.
Myös suora omistus ulkomailla sijaitsevassa kiinteistössä saattaa aiheuttaa huomattavia neutraalisuusongelmia. Ulkomailla sijaitsevasta kiinteistöstä kertyvä tulo tullee verotetuksi melkein missä tahansa sijaintivaltiossa, missä vain veroa kiinteistötulosta kannetaan, verosopimusten sitä estämättä. Toisaalta, kun tällainen tulo on vapautettu verosta Suomessa, jää tuo kiinteistön sijaintivaltiossa maksettu vero yhtiön lopulliseksi kuluksi. Jos yhtiö joutuu Suomessa maksamaan sanktioluontoista veroa, voisi veronhyvitys olla mahdollinen, jos ulkomaisen veron voidaan katsoa kohdistuvan riittävällä tavalla tuohon maksuun pantuun sanktioluontoiseen veroon.
Lain rajoittuminen pelkästään Suomessa rekisteröityihin osakeyhtiöihin on luonnollisesti kansainvälisesti – erityisesti sijoittautumisvapauden kannalta – ongelmallista. Rajauksen EU-oikeudellista hyväksyttävyyttä lienee syytä selvittää lisää.
EU-oikeudellisia ongelmia saattaa aiheuttaa myös omistusosuusvaatimuksen ylittävän osuuden johdosta maksettavaksi määrättävä sanktioluontoinen vero, joka ei ole yhteisövero. Jos yhtiölle määrätään tällainen vero ja yli 10 % yhtiön osakkeista omistavalta osakkeenomistajalta, jonka kotivaltio on toinen EU-jäsenvaltio, peritään lähdevero osingosta, tullee yhteisön tuomioistuin suhtautumaan lähdeveroon varauksella. Näin tapahtuu erityisesti, kun otetaan huomioon, miten Viron jaetun voiton verotukseen on suhtauduttu. Siksi lähdeveron kantamista tällaisesta osingosta tulisi harkita vakavasti.
Esityksen 7 §:n mukaisen 9,99 % rajan tarkoitus ilmeisesti on, ettei ulkomainen osakas voisi verosopimuksen perusteella saada osinkoa lähdeverotta. Tämä huomioon ottaen esitysluonnoksessa ilmeisesti pidetään selvänä sitä, että Suomen kannan mukaan verosopimuksia sovelletaan kiinteistörahastoon, vaikka se onkin lähtökohtaisesti vapautettu verosta. Ottaen huomioon mm. 6, 7 ja 8 §:ien mukainen osittainen verovelvollisuus, tulisi myös selvittää, soveltuuko verosopimusten lisäksi myös emo-tytäryhtiödirektiivi kiinteistörahastoon.
Helsingissä 6. elokuuta 2008
SUOMEN ASIANAJAJALIITTO
Riitta Leppiniemi
Suomen Asianajajaliiton puheenjohtaja, asianajaja
LAATIJA
Vesa Rasinaho, asianajaja
Roschier Asianajotoimisto Oy, Helsinki
Suomen Asianajajaliiton lausunnot valmistellaan oikeudellisissa asiantuntijaryhmissä, joiden toiminnassa on mukana noin 120 asianajajaa. Tämä lausunto on valmisteltu vero-oikeuden asiantuntijaryhmässä.
